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法律动态

德国议会立法限制房租上涨

19世纪欧洲工业化,农民都向城市涌,导致城市住房紧张。再加上其它工业社会问题,引发社会主义思潮,许多城市、尤其是工业城市开始建造大量工人新村,缓解住房困难。因为地价原因,许多企业又迁到城市之外,城市中只留下服务性企业,住房问题获得缓解。而到新世纪,随着经济国际化,许多企业将生产线移向国外,而企业的许多功能、如各类服务性工作,委托其它企业完成,从而引起服务性企业的兴起,而这些企业为了交流方便,大都设在大城市中,以致大城市的人口剧增,国家又将建房的包袱扔给了社会,所谓的建房、租房由市场自我调节,于是造成大城市住房紧缺。房价是市场价,住房紧缺,供不应求,必然造成房价剧增。越是流动性大的城市,房价提升越是快。从下表中就可以看到,尽管这些大城市都在较大规模的建房,但依旧无法抑制租金提升。例如2008-2012的五年中,慕尼黑和法兰克福的住房量每万人只增加了33和32套,房租还就增长了20%。柏林住房量只增加了10%,租金爆增了37%。

尤其原东德地区本来租金较低,现在那里的大城市也租金上涨,例如十年来德累斯顿和莱比锡房租增加了27%和10%,柏林更激增了45%。

那如何实现房租增加?如果一个住户租下房子后就住上10年、20年,房东就较难提高房租。而现在社会流动性加大,住入、迁出的频率加快。于是许多房东就趁新住户进来要重新商议租金之际,立即增加房租。所以,哪些城市的流动性大,该城市的房租就高;哪套租房的住家换得频繁,那套住房的租金一定高。

增加房租不仅加重经济较低层的人的负担(因为买不起房),经济困难的家庭都逐渐被挤到城市边缘地区。同时也不利于人员流动和经济交流,所以德国议会必须采取措施来杜绝这一现象的进一步恶化。但要限制房租,不仅有悖于市场经济,更是打击建房者的投资积极性,建造更多的住房才是根本上抑制房租增长的长远途径。在这是要保护鸡还是保护蛋的两难中,联合执政的基民盟反对制定硬性法律抑制房租增长,以致该法迟迟无法形成(本当在去年夏天就应通过该法)。而社民党以及反对党绿党、左翼党则都要求立法阻止房租上涨。这样的限制房租是对房主自由使用自己私有财产的权利的限制甚至侵犯。好在德国宪法在定义社会国中就已经明确表示,财产的所有者(房东)必须兼顾财产的使用者(房客)的权利。

经过一年多各个政治力量角逐,在执政两党的双方直到2014年10月才在双方让步下逐步达成共识,但在11月议会一读时就被推翻。直到2月底两党高层又作了讨论,才于3月6日在德国议会通过该租房法修改,名曰“限制房租法”(18/3132,18/3250)。3月底联邦参议院将讨论该案。因为这只是法律修改,而不是新立法律,宪法上不要求一定获得联邦参议院通过。所以该法律有望在今年上半年正式施行。

原有民法规定,房租不得超过该区域平均房租(Mietspiegel)的20%。即如果超出20%,则租房者即使签订完租房合约后,都有权利过后要求降到最高超出20%,退还已经缴纳的超出部分。而新法规定,在新租房时,房租不得超过平均房租的10%。这里会遇到的争议是,并不是所有城市和地区都有半官方公布的平均房租。对没有的地方,就容易引起争议。

为了鼓励投资建房,这一条款不适用于新建房或进行过较大规模修缮的旧房,而且是2014年10月1日之后首次出租。这里并没有定义,房子修缮到什么程度才能算是“大规模修缮”,可见以后将为此官司不断。而且法律这一部分也遭到议会反对党的异议,通过这些“例外”,其实就是表示,在这些“例外”中,那些房客的权利不能获得这一新法的保护。所以绿党与左翼党尽管是促成这一法律的最重要推手,但在议会表决时却投了弃权票,因为这个法律还有很大不足。

现在出租者与传统的出租者不同,多半是简单地通过房产介绍所Makler,而中介费往往由租房者支付。寻找租房都是自己上网寻找,哪里需要获得房产介绍所的帮助?但上网找来的大部分租房,如果没有特别注明“不收中介费”,通常都要再收取相当于两、三个月房租的中介费。为了保护租房者,新法规定,谁找的房产介绍所,这笔介绍费就得由谁支付,言下之意由出租者支付。如果说是租房者委托了中介所,则必须有书面的委托书。房产介绍所联合会IVD对此非常恼火,认为这完全是政治家们为了选票,讨好租房者,因为租房者人数远超过出租者,大城市的选民中有80%是租房者。但这是在公然侵犯房产介绍所的职业自由,至少在立法中不能立即施行这样的政策,而应当设立一个过渡期,以便那些中介商有一个准备和适应过程。协会已经委托美茵茨大学的国家法教授F.Hufen,对该法的违宪性论证,该协会将去宪法法院起诉德国议会,立即取缔该法或该条款——看来一场官司在所难免。

德国现有约500万套出租房,因为新法而能使每年40万租房者受惠,将能每年为他们减少约8,57亿欧元。所以联邦司法部长H.Maas(SPD)高兴地说,新法通过的那天“是德国租房者幸运的一天”。当然,立法者自己也知道,这样限制房租毕竟是消极的方法,而不可能成为长期的政策,那些真正大城市的房租也不可能通过这样一个法律就能得到抑制。所以议会规定,该法律仅仅施行五年,临时救房租上涨的燃眉之急。而进一步的限制房租,就将托付给各地方政府。他们要关注,在他们区域是否出现了“有价无市”现象,即一方面租金很高,另一方面租不出的空房很多。如果这样,就要采取强制些的地方措施,要求房主降低房租,将空房出租出去。

当然,德国毕竟施行了半个多世纪的社会国,其对租房者的保护确实尽到了最大努力,所以德国房租相对其它欧洲国家来说,尚算可以。上图是欧洲一些主要城市的房租情况。伦敦、巴黎、米兰、甚至莫斯科等的房租,都大大超过德国的慕尼黑、法兰克福、汉堡等。

根本上限制房租是要多建新房。欧洲中央银行的降息,以致贷款利息达到历史最低。再加上来德移民增加,加重住房紧张,房租上涨有利于房主。所以这两项都提高了投资商的兴趣。去年德国共新建25万套新房。据经济研究所kfW预计,今年德国将再新建26万套新房。

住房是一个人、一个家庭的生存空间,自有议会以来一直是社会主义与自由主义两大阵营交锋的战场。

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